Lorsque l’on est propriétaire et que l’on souhaite financer un projet, obtenir de la trésorerie ou améliorer sa retraite, plusieurs solutions existent. Parmi elles, deux se distinguent : le prêt hypothécaire classique et le prêt viager hypothécaire. Bien qu’ils reposent sur une même garantie – votre bien immobilier – leur fonctionnement, leurs conditions et leurs conséquences patrimoniales diffèrent. Finexy vous aide à faire la différence pour choisir la solution adaptée à votre situation.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire classique ?
Définition
Le prêt hypothécaire classique est un crédit accordé par une banque à un propriétaire qui met son bien immobilier en garantie. Il peut servir à financer des:
besoins personnels (trésorerie, travaux, voyages)
projets patrimoniaux (donations, rachats de soulte)
regroupements de crédits
Fonctionnement
- Vous empruntez un montant calculé selon la valeur de votre bien et votre capacité de remboursement.
- Vous remboursez chaque mois une mensualité, incluant capital et intérêts, sur une durée définie (5 à 20 ans).
- Si vous ne pouvez plus rembourser, la banque peut saisir le bien pour récupérer sa créance.
Conditions
Capacité de remboursement exigée : vos revenus doivent permettre de supporter la mensualité.
Assurance emprunteur souvent obligatoire, surtout si vous avez moins de 80 ans.
Un âge maximum est parfois imposé pour la fin du prêt (75-85 ans selon les banques).
Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Définition
Le prêt viager hypothécaire est un crédit accordé à un propriétaire senior (souvent +60 ans), garanti par une hypothèque sur son bien, sans obligation de remboursement de son vivant. C’est un prêt dit « in fine » spécifique.
Fonctionnement
- Vous recevez un capital (en une fois ou sous forme de rente).
- Aucune mensualité n’est exigée : ni remboursement de capital ni intérêts pendant votre vie.
- Au décès, la banque se rembourse sur la vente du bien ou vos héritiers peuvent racheter la dette pour conserver le logement.
- Si la vente ne couvre pas la dette totale, la banque ne peut pas réclamer la différence aux héritiers.
Conditions
Être propriétaire d’un bien immobilier en France
Généralement accessible dès 60-65 ans
Pas de critères de revenus ou d’assurance emprunteur exigée
Le bien doit être en bon état et également avoir une valeur de marché suffisante.
Tableau comparatif : prêt hypothécaire classique vs prêt viager hypothécaire
| Caractéristiques | Prêt hypothécaire classique | Prêt viager hypothécaire |
| Public cible | Tout propriétaire solvable (actif ou retraité) | Propriétaires seniors (+60 ans) |
| Montant octroyé | Calculé selon revenus + valeur bien | % de la valeur bien (15-50%) selon âge |
| Remboursement | Mensualités (capital + intérêts) | Aucun remboursement de votre vivant |
| Durée | 5 à 20 ans | Jusqu’au décès |
| Assurance emprunteur | Souvent exigée | Non exigée |
| Usage des fonds | Libre (consommation, travaux, rachat crédits) | Libre (complément retraite, aide familiale) |
| Impact sur héritage | Bien grevé de dette si décès avant remboursement | Bien vendu pour remboursement mais dette limitée à valeur bien |
| Banques distributrices | La plupart des banques | Peu de banques (offre limitée) |
Quels sont les avantages et inconvénients de chaque solution ?
Prêt hypothécaire classique
🔷 Avantages :
Permet d’emprunter des montants plus élevés si revenus suffisants
Remboursement planifié : dette soldée à la fin du prêt si échéances respectées
Utilisation libre des fonds, y compris investissements patrimoniaux
🔷 Inconvénients :
Obligation de remboursement mensuel pouvant réduire votre reste à vivre
Assurance emprunteur obligatoire, surtout avant 75 ans
Âge limite en fin de prêt pouvant restreindre la durée et le montant
Prêt viager hypothécaire
🔷 Avantages :
Aucune mensualité à rembourser
Pas d’assurance emprunteur exigée
Permet d’améliorer sa retraite ou d’aider ses proches tout en restant propriétaire
Les héritiers ne paient jamais plus que la valeur du bien
🔷 Inconvénients :
Montant limité selon l’âge et la valeur du bien
Capitalisation des intérêts : la dette augmente chaque année
Réduction du patrimoine transmis aux héritiers
Offre bancaire limitée en France
Exemples concrets
🏠 Exemple 1 : prêt hypothécaire classique
Mr et Mme R., 68 et 66 ans, retraités, propriétaires d’une maison estimée à 250 000 €, souhaitent financer des travaux (40 000 €).
Avec un prêt hypothécaire classique sur 10 ans, ils rembourseront ainsi environ 400-450 € / mois, sous réserve que leurs revenus le permettent.
🏠 Exemple 2 : prêt viager hypothécaire
Mme L., 82 ans, propriétaire d’un appartement estimé à 200 000 €, obtient un prêt viager hypothécaire de 70 000 € sans aucune mensualité.
À son décès, la banque se rembourse sur la vente du bien.
Si le bien est vendu 210 000 € et que la dette est de 95 000 € (capital + intérêts), alors ses enfants récupèrent la différence (115 000 €).
Quelle solution choisir ?
Le choix entre prêt hypothécaire classique et prêt viager hypothécaire dépend de plusieurs facteurs :
– Votre âge et situation de santé
– Vos revenus et capacité de remboursement
– Vos objectifs : compléter vos revenus, financer un projet, aider vos proches
– Votre volonté de transmettre un patrimoine net à vos héritiers
Astuce FINEXY : il est souvent judicieux de comparer les deux solutions avec un expert en financement hypothécaire. En effet, il pourra également vérifier l’éligibilité aux autres options comme le prêt de trésorerie hypothécaire ou le rachat de crédits hypothécaire.
Différence entre prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire : que faut-il retenir ?
Prêt hypothécaire classique ou prêt viager hypothécaire : chacun présente des avantages et des limites selon votre situation et vos objectifs patrimoniaux. Ainsi, pour faire le bon choix, il est indispensable d’être accompagné par un professionnel qui saura analyser votre situation dans sa globalité.
➡️ Vous souhaitez savoir quelle solution est la plus adaptée à votre situation ?
FAQ – Différence entre prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire
Le prêt classique se rembourse chaque mois avec des mensualités, alors que le prêt viager ne se rembourse qu’au décès, via la vente du bien.
Ce type de prêt s’adresse principalement aux propriétaires seniors, généralement à partir de 60-65 ans.
Non, contrairement au prêt hypothécaire classique, l’assurance emprunteur n’est pas exigée pour le prêt viager hypothécaire.
Le bien est grevé d’une dette remboursée sur la vente, ce qui réduit le patrimoine transmis, mais les héritiers ne paient jamais plus que la valeur du bien.
Le choix dépend de votre âge, situation financière, capacité de remboursement, ainsi que de vos objectifs patrimoniaux. Un expert en financement peut vous conseiller la meilleure solution.
