Le financement marchand de biens constitue un levier stratégique pour les investisseurs souhaitant acheter, valoriser puis revendre rapidement un bien immobilier. En 2026, le contexte exige davantage de structuration, de réactivité et d’anticipation financière.
Contrairement à un investissement locatif classique, l’activité de marchand de biens repose sur des cycles courts et une maîtrise précise du montage juridique, fiscal et bancaire. Voici une mise à jour complète pour comprendre les solutions adaptées et optimiser vos opérations.
Définition du marchand de biens
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers (maisons, immeubles, terrains, lots) dans le but de les revendre après valorisation. Son activité repose sur l’achat-revente rapide et sur l’optimisation de la marge, notamment via la TVA sur marge sous conditions.
Les opérations peuvent inclure l’achat-revente simple, la division parcellaire, la revente par lots ou la rénovation lourde. L’activité nécessite une immatriculation au RCS et un cadre juridique adapté.
Les enjeux du financement marchand de biens en 2026
En 2026, les établissements financiers analysent ces dossiers comme des financements professionnels. Le financement marchand de biens doit être court, flexible et calibré pour couvrir prix d’acquisition, frais, travaux et intérêts intercalaires.
La revente rapide reste essentielle. Une durée excessive augmente le coût global et réduit la marge nette. Une structuration précise du dossier devient donc un facteur déterminant pour sécuriser l’opération.
Les solutions de financement marchand de biens
Prêt bancaire classique
Solution traditionnelle, il finance généralement entre 70 % et 90 % du projet, avec une durée de 6 à 24 mois. Un apport de 10 % à 30 % est souvent exigé. L’expérience du porteur de projet constitue un critère déterminant.
Crowdfunding immobilier
Le financement participatif permet de lever des fonds auprès d’investisseurs privés. Il peut financer une partie ou la totalité d’un projet. Le coût global reste toutefois plus élevé qu’un prêt bancaire classique.
Crédit hypothécaire (Prêt de Trésorerie Hypothécaire)
Le crédit hypothécaire permet de mobiliser la valeur d’un bien déjà détenu pour financer l’apport ou l’intégralité d’un projet. Cette solution est particulièrement pertinente pour les investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier.
Elle offre un effet de levier patrimonial intéressant et permet d’injecter des fonds en compte courant d’associé dans la société portant l’opération.
Portage acquisition
Le portage immobilier permet d’acquérir un bien via une société ad hoc financée par des investisseurs. Il constitue une solution rapide pour sécuriser une opportunité, notamment lorsque le délai bancaire est incompatible avec le calendrier de vente.
Montage juridique et fiscal
L’activité est généralement exercée en SAS marchand de biens pour bénéficier d’une fiscalité à l’impôt sur les sociétés et d’une grande souplesse statutaire. La TVA sur marge peut réduire significativement l’impact fiscal sous conditions strictes.
La préparation comptable et juridique est essentielle pour sécuriser le financement marchand de biens et éviter tout risque de redressement.
Tableau comparatif des financements marchand de biens
| Solution | Durée | Apport | Avantage principal | Limite principale |
|---|---|---|---|---|
| Prêt bancaire | 6–24 mois | 10–30 % | Taux compétitif | Critères stricts |
| Crowdfunding | 6–24 mois | Variable | Rapidité de collecte | Coût élevé |
| Crédit hypothécaire | 1–20 ans | Garantie réelle | Mobilisation de patrimoine | Engagement hypothécaire |
| Portage acquisition | 6–24 mois | Aucun | Ultra-rapide | Coût structuration |
Réussir son financement marchand de biens
Un financement marchand de biens réussi repose sur un dossier structuré : étude de faisabilité, budget détaillé, projection de marge nette, expérience du porteur de projet et stratégie de revente claire.
L’accompagnement par un expert permet d’optimiser la négociation bancaire, de sécuriser la fiscalité et de choisir le montage le plus cohérent avec vos objectifs.
FAQ – financement marchand de biens
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Quelle durée pour un financement marchand de biens ?
En général entre 6 et 24 mois pour un prêt bancaire classique.
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Faut-il un apport ?
Oui dans la plupart des cas, sauf montages alternatifs comme le portage ou le crédit hypothécaire.
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Le crédit hypothécaire est-il adapté aux marchands de biens ?
Il peut financer l’apport ou compléter un montage existant via la mobilisation d’un bien détenu.
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Le crowdfunding est-il plus rapide ?
Oui, mais son coût global peut être plus élevé qu’un prêt bancaire.
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Pourquoi se faire accompagner ?
Pour optimiser le montage juridique, fiscal et financier et sécuriser la marge.
FAQ: financement marchands de biens
C’est un financement professionnel de courte durée destiné à l’achat-revente rapide d’un bien immobilier par un marchand de biens.
Ils varient de 4% à 9% selon le dossier, le type d’opération, et l’expérience de l’investisseur.
C’est rare. La majorité des banques demandent un apport de 10 à 30% pour sécuriser l’opération.
Entre 6 et 24 mois, en fonction de la complexité des travaux et des démarches administratives.
Le marchand de biens revend un bien existant après valorisation ou division, alors que le promoteur construit un bien neuf pour le vendre.
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