Le financement marchands de biens est un levier essentiel pour tous les investisseurs souhaitant acheter, rénover ou diviser un bien afin de le revendre avec une marge bénéficiaire. Contrairement à un investissement locatif classique, cette activité implique un mode de financement spécifique, rapide et adapté aux cycles courts de l’achat-revente. Dans cet article, vous découvrirez un panorama complet sur le sujet, ses enjeux, les solutions disponibles, ainsi que des exemples concrets et des stratégies d’optimisation pour 2025.
Définition d’un marchand de biens
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers (terrains, immeubles, appartements, maisons) pour les revendre après valorisation. Il peut réaliser des opérations telles que :
| Achat-revente simple |
| Division parcellaire |
| Revente après rénovation légère ou lourde |
| Revente par lots |
Il exerce généralement sous statut professionnel et doit s’immatriculer au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Rôle et missions du marchand de biens
Les principales missions d’un marchand de biens sont :
- Détecter des biens sous-cotés ou à fort potentiel de revalorisation
- Réaliser des études de faisabilité technique et juridique
- Monter un financement adapté (prêt marchand de biens ou financement alternatif)
- Effectuer les travaux de valorisation ou divisions foncières
- Revendre rapidement en optimisant la fiscalité (TVA sur marge notamment)
Les enjeux du financement marchand de biens
Pourquoi un financement spécifique est nécessaire
Le financement marchand de biens est différent d’un crédit immobilier classique. Il doit être :
– De courte durée (6 à 24 mois)
– Flexible dans son déblocage
– Capable de financer le prix d’achat + frais de notaire + éventuels travaux
Les banques l’étudient comme un financement professionnel et non particulier.
Risques et obligations légales
Les risques principaux sont :
- Non revente rapide du bien, générant des intérêts élevés
- Obligation de remboursement intégral même si le bien n’est pas revendu
- Risque fiscal en cas d’erreurs sur la TVA ou les droits d’enregistrement
D’où la nécessité de se former et d’être accompagné par un expert.
Les différentes solutions de financement marchand de biens
Prêt bancaire classique
C’est la solution la plus courante.
Conditions et critères d’octroi:
- Montant limité à la valeur vénale du bien
- Durée courte : 6 à 24 mois
- Demande d’apport personnel (20 -30%)
- Expérience du porteur de projet appréciée
Financement via sociétés de portage immobilier
Le portage immobilier (ou portage acquisition) est un mode de financement alternatif permettant à un marchand de biens ou investisseur immobilier :
- D’acquérir un bien immobilier via une société de portage (SPV ou société ad hoc) financée par des investisseurs tiers ou un fonds spécialisé.
- De porter temporairement le bien le temps d’obtenir un financement bancaire, un permis de construire, une division parcellaire, ou de réaliser des démarches administratives avant revente.
Avantages du portage immobilier:
✅ Financer un projet sans apport bancaire immédiat
✅ Lever des fonds rapidement pour saisir une opportunité
✅ Sécuriser la promesse de vente avant la revente définitive
✅ Optimiser la fiscalité via le montage juridique adéquat
Crowdfunding immobilier
Fonctionnement et plateformes françaises fiables
Le crowdfunding immobilier marchand de biens est en pleine expansion. Des plateformes permettent de lever des fonds auprès de particuliers investisseurs.
Fonctionnement :
- Constitution d’un dossier complet
- Validation du projet par un comité d’experts
- Collecte des fonds en quelques jours à semaines
- Remboursement des investisseurs après revente
Le Crédit Hypothécaire : financer l’apport ou 100% du projet via un prêt de trésorerie hypothécaire
Le crédit hypothécaire ou Prêt de Trésorerie Hypothécaire est un montage financier performant pour les marchands de biens ou investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier déjà acquis. Il permet de :
– Contracter un crédit hypothécaire adossé à un bien immobilier existant, libre de toute dette ou faiblement emprunté.
– Injecter le montant obtenu en compte courant d’associé dans la société (SCI ou SAS) portant l’opération immobilière.
– Utiliser cet apport comme apport personnel exigé par les banques pour débloquer un prêt marchand de biens ou même financer jusqu’à 100 % du coût total du projet (achat, frais, travaux).
Avantages du PTH
✅ Aucun apport personnel immédiat si le bien est libre et valorisable
✅ Effet de levier patrimonial : le crédit repose sur le patrimoine existant et vos revenus
✅ Souplesse dans l’utilisation des fonds : apport en compte courant, travaux, frais annexes
✅ Financement de l’intégralité du projet via un combo PTH + crédit marchand de biens
Montages financiers et optimisation pour marchands de biens
Société civile immobilière (SCI)
La SCI est peu utilisée seule pour le marchandage car elle n’a pas de vocation commerciale. Elle peut toutefois intervenir comme structure complémentaire pour la détention temporaire de biens avant revente.
Société par actions simplifiée (SAS) marchand de biens
La SAS marchand de biens est adaptée car elle permet :
| Une fiscalité sur l’IS (impôt sur les sociétés) |
| Une grande souplesse de fonctionnement |
| La possibilité d’intégrer facilement des investisseurs tiers |
Fiscalité du financement marchand de biens
TVA sur marge et droits d’enregistrement
Le marchand de biens bénéficie sous conditions de la TVA sur marge, qui réduit le coût fiscal lors de la revente. Les droits d’enregistrement peuvent aussi être réduits selon la nature de l’opération et la durée de détention.
Astuces d’optimisation fiscale légale
- Intégrer tous les coûts d’acquisition dans la marge taxable
- Structurer l’activité sous SAS pour déduire les frais généraux
- Utiliser le régime du marchand de biens plutôt que l’achat-revente occasionnelle
Étapes clés pour obtenir un financement marchand de biens
Constitution du dossier de financement
Pour obtenir un financement marchand de biens, la préparation d’un dossier solide est indispensable. Il doit comprendre :
- Présentation détaillée de l’opération
- Localisation du bien
- Prix d’achat et prix de revente estimé
- Durée prévisionnelle de l’opération
- Business plan marchand de biens
- Budget prévisionnel : prix d’achat, frais de notaire, travaux, taxes, intérêts intercalaires
- Evaluer différent scénarios
- Marge nette espérée
- Expérience et références passées
Les banques et plateformes de financement privilégient les marchands de biens expérimentés. - Statuts juridiques et documents comptables
Pour les sociétés : statuts, Kbis, bilans, comptes de résultat. - Garanties et apport personnel
Généralement, un apport de 10% à 30% rassure le banquier, ainsi qu’une hypothèque ou une garantie réelle.
Négociation avec la banque ou l’organisme financier
La négociation porte sur :
– Le taux d’intérêt (entre 4% et 9% selon le projet et l’expérience)
– Les frais de dossier (1-2% en général)
– Le montant financé (avec ou sans les frais de notaire et travaux)
– La durée du prêt (6-24 mois, parfois prorogeable)
Une communication claire, structurée et professionnelle augmente vos chances d’obtenir un accord rapide.
Tableau comparatif : Prêt bancaire vs Crowdfunding vs Crédit hypothécaire vs Portage acquisition
| Critères | Prêt bancaire classique | Crowdfunding immobilier | Crédit hypothécaire (PTH) | Portage acquisition (portage immobilier) |
| Objectif principal | Financer un achat-revente marchand de biens avec apport | Financer partiellement ou totalement un projet via investisseurs | Obtenir une trésorerie adossée à un bien déjà détenu | Acquérir un bien rapidement via investisseurs ou société de portage |
| Public cible | Marchands de biens expérimentés ou primo-accédants solides | Promoteurs, marchands de biens, marchands novices accompagnés | Propriétaires disposant d’un bien faiblement endetté | Marchands de biens ou investisseurs nécessitant un financement ultra-rapide |
| Durée moyenne | 6-24 mois | 6-24 mois | 1-5 ans (in fine) ou 10-20 ans (amortissable) | 6-24 mois |
| Montant financé | Jusqu’à 70-90% du projet (hors frais) | 100% du projet via collecte | Jusqu’à 50-70% de la valeur du bien hypothéqué | 100% du prix d’achat (via société de portage) |
| Apport requis | 10-30% du projet | Aucun apport (hors frais dossier plateforme) | Aucun apport réel, mais garantie hypothécaire obligatoire | Aucun apport réel (financement intégral via portage) |
| Garanties demandées | Hypothèque sur le bien financé + apport personnel | Garantie hypothécaire ou caution bancaire selon projet | Hypothèque sur un bien déjà détenu | Bien acquis reste propriété de la société de portage jusqu’à revente ou rachat |
| Taux d’intérêt / coût financier | 4-9% | 7-10% + commission plateforme | 5-9% in fine ou 2-4% amortissable | Élevé (frais structuration + rémunération investisseurs) |
| Avantages principaux | Taux compétitif | Aucun endettement bancaire direct | Trésorerie rapide pour financer un apport ou projet complémentaire | Acquérir un bien hors capacité d’endettement bancaire classique |
| Inconvénients principaux | Critères stricts et apport obligatoire | Coût global élevé, formalismes plateforme | Coût global plus élevé qu’un crédit immo classique | Coût élevé et complexité juridique nécessitant accompagnement spécialisé |
Avantages et limites du financement marchand de biens
Avantages financiers et stratégiques
Rentabilité élevée si l’opération est bien maîtrisée
Cycles d’investissement courts (rentabilisation rapide)
Possibilité de financer plusieurs opérations successives grâce aux bénéfices réinvestis
Limites réglementaires et fiscales
Risque financier élevé si la revente tarde
Complexité fiscale (TVA sur marge, droits d’enregistrement spécifiques)
Obligation d’immatriculation en tant que professionnel marchand de biens, avec cotisations sociales afférentes.
Réussir son financement marchand de biens
Le financement marchand de biens est un outil puissant permettant de générer des bénéfices élevés grâce à des cycles d’achat-revente courts. Cependant, il requiert un montage juridique, fiscal et financier parfaitement maîtrisé, ainsi qu’un accompagnement professionnel pour éviter tout risque de blocage bancaire, fiscal ou juridique.
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FAQ: financement marchands de biens
C’est un financement professionnel de courte durée destiné à l’achat-revente rapide d’un bien immobilier par un marchand de biens.
Ils varient de 4% à 9% selon le dossier, le type d’opération, et l’expérience de l’investisseur.
C’est rare. La majorité des banques demandent un apport de 10 à 30% pour sécuriser l’opération.
Entre 6 et 24 mois, en fonction de la complexité des travaux et des démarches administratives.
Le marchand de biens revend un bien existant après valorisation ou division, alors que le promoteur construit un bien neuf pour le vendre.
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